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解讀《國有土地上房屋征收與補償條例》,告訴你合法的拆遷補償標準是什么

  • 發布時間:

    2019-11-22 15:10:27
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在一些時候,被拆遷人還不明白拆遷補償到底是什么情況,房子就被拆了。今天圣運律師和您聊一下,合法的拆遷補償標準應該是怎么樣的。一、補

在一些時候,被拆遷人還不明白拆遷補償到底是什么情況,房子就被拆了。今天圣運律師和您聊一下,合法的拆遷補償標準應該是怎么樣的。
 
 
一、補償原則

 

1、國有土地上房屋征收

 

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條:“為了公共利益的需要,征收國有土地上單位、個人的房屋,應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。”

 

2、集體土地征收

 

《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》中提到:“征地涉及拆遷農民住房的,必須先安置后拆遷,妥善解決好被征地農戶的居住問題,切實做到被征地拆遷農民原有生活水平不降低,長遠生計有保障。

 

《國土資源部關于完善征地補償安置制度的指導意見》中也提到:“土地補償費和安置補助費的統一年產值倍數,應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則,在法律規定范圍內確定。”

 
 
二、補償標準

 

1、國有土地上房屋征收

 

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條明確規定“對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。”

 

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條規定“被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的,市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋,并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。”

 

也就是說被拆遷人在面臨房屋拆遷時,應格外留心以下幾種情況。

 

房屋補償

 

一般來講的房屋產權調換是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償,按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格,并請有評估資質的評估機構進行評估確定。

 

這里的市場價格,地級市政府部門一般會依據每年住宅房屋市場價格規律,制定出相應房屋市場價格表供當地被拆遷的居民進行參考。

 

如:石家莊市人民政府出具了詳盡的《石家莊拆遷區域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區域被拆遷房屋的價格的,可以找當地政府建設部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的,可以向復核評估,對復核結果有異議的,可以向評估專家委員會申請再次鑒定。

 

值得注意的是,我國部分地區對居住困難戶有房屋補償、補貼優先保障的利民政策。

 

以上海市為例,《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》就對居住困難戶進行了詳盡的優先保障。

 

其中細則第三十一條:按照本市經濟適用住房有關住房面積核定規定以及本條第二款規定的折算公式計算后,人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶,增加保障補貼,但已享受過經濟適用住房政策的除外。

 

搬遷費和臨時安置費

 

搬遷費和臨時安置費用,具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式,詳見各地出具標準,各地區補償費用均由不同。

 

以《成都龍泉驛區征地補償安置實施辦法》為例,明確規定了企業搬遷涉及的搬遷損失、搬運費及水、電設施遷改費用等,由征地單位按該企業建(構)筑物補償總額的10%--15%補償。

 

停產停業損失的補償

 

該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償,因為停產停業損失的補償多要依照具體情況進行補償,補償標準各地不統一,一般是征收當事人進行協商確定,協商不成的,可委托房地產價格評估機構評估確定。

 

補助和獎勵

 

補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助,依據當地政府出具的標準確定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助,也會出具公攤補助標準。如石家莊出具了《石家莊市市區被征收房屋公攤基準補助系數》。

 

獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標準,因地各一,但該費用不具有強制性,是否給付看當地政策。

 

房屋裝修補償及家電設備移機補償

 

房屋裝修補償,協商不成由評估機構評估確定。不過為統一、方便,各縣市會依照市場價格出具具體的補償標準,具體數額以發布時征收拆遷時出具的補償標準為準。

 

2、集體土地征收

 

農村征收耕地補償

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

 

征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數,按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。一般來說需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。

 

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準,由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。

 

被征收土地上的附著物和青苗的補償標準,由省、自治區、直轄市規定。

 

農村房屋拆遷補償

 

補償方式一般有三種:

 

第一種是給宅基地,這種方式需要對房屋進行評估,確定重置成新價。

 

第二種是給安置房,也就是政府統一修安置房解決被拆遷農民的居住問題,一般來說置換比例不低于一比一就是合理的。

 

第三種是給貨幣補償,這種補償方式通過房屋評估機構進行評估后進行補償。

 

 
 
三、不予補償的事項

 

    《國有土地上房屋征收與補償條例》明確指出:市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。

 

    并且由于各地方經濟發展水平、歷史文化等因素的不同,各地補償均有不同,以《成都龍泉驛區征地補償安置實施辦法》為例,下列情形不予補償:

 

 

(一)自依法批準的征用土地方案公告之日起,搶種、搶栽的農作物、經濟林木和搶建的建筑物、構筑物;

(二)不具有土地合法權屬證書和其他合法權證的建(構)筑物;

(三)超過批準使用期限或雖未確定使用期限但已使用兩年以上的臨時用地(含占地)上的建(構)筑物。

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