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“以租代征”農民賺了還是虧了?聽律師怎么說| 圣運普法

  • 發布時間:

    2019-07-15 11:20:00
  • 作者:

    北京圣運律師事務所
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近年來,根據國家統一部署,各地深入開展以清理整頓各類開發區、園區為重點的土地市場治理整頓,有效地遏止了一些地方亂征濫占農民

        近年來,根據國家統一部署,各地深入開展以清理整頓各類開發區、園區為重點的土地市場治理整頓,有效地遏止了一些地方亂征濫占農民集體土地的勢頭。
        但一些地方政府和部門規避法定的農用地轉用和土地征收審批及繳納有關稅費,"以租代征",即通過租用農民集體土地進行非農業建沒,擅自擴大建設用地規模,不落實耕地占補平衡法定義務,干擾了建設用地管理秩序,影響了國家宏觀調控政策的落實和耕地保護目標的實現。
        租用土地者為何知法犯法?在這份看似雙方都得利的租用合同協議背后,農民是賺了還是虧了?今天圣運律師就為大家詳細講一下“以租代征”這份協議里究竟存在什么貓膩!
 
以租代征就在你身邊!轉給身邊的朋友了
 
        以租代征是規避農用地轉用和土地征收審批,規避依法繳納新增建設用地土地有償使用費,規避依法進行征地補償和安置,規避履行耕地占補平衡法定義務,擅自擴大建設用地規模,非法出讓轉讓和出租農村集體土地用于非農業建設。
以租代征的方式也很常見,主要是出租人和租用主體上的差別,主要包括以下方式:
(1)基層政府:①作為租用人:直接租用集體土地;②作為出租人:轉租集體土地; ③作為土地租賃中介人:促成租賃;
(2)村委會:①企業、開發商等用地單位或個人與村委會簽訂土地租賃協議; ②村委會租用農戶承包地用于非農建設;
(3)村民:村民自行出租自己的承包地。
 
“以租代征”的危害
 
        隨著近年來生活水平的提高,有不少農民已經遷出農村住進城市小樓房,農村承包的土地也不再種植農作物,或者很多農民外出打工而導致土地閑置,閑著也是閑著,很多農民就將自己的土地出租了出去,以為百利而無一害,殊不知,真要是有人舉報,真要是有關部門查起來,人財兩空就不是鬧著玩的了!
 
危害一:人財兩空
        因為“以租代征”是違法的,沒有辦理農用地轉批手續,也沒有按照法律規定的征地審批程序取得許可,無疑,在該土地上建設的建筑物是違法的,一旦調查起來就屬于違法建筑,是要被拆除的!這與在宅基地上未取得規劃許可證建房不一樣,在耕地上建的房違反了耕地保護、基本農田保護政策,因此是要一定被拆除的!這時候你可能說了,房子反正也不是我建的,拆了就拆了,可是圣運律師想問一下大家,地總是你的吧!由于是耕地,項目被叫停,違建被拆除后,恢復耕地的任務仍然是由出租土地的農民來干,這部分損失也是自己承擔,落得一個開發商走了,自己還要出錢恢復耕地的局面。此外,一旦租用方單方毀約,由于“以租代征”的違法性,國家沒有給予法律上的保障,到時候人財兩空,農民也只能啞巴吃黃連了。
 
危害二:一旦因租金問題發生糾紛,維權困難
        在“以租代征”的案件中,出現問題最多的還是租金問題。農民在簽訂租用協議時的經濟發展、物價、土地價格等與幾年后可能存在巨大差距,這就導致了如果繼續按照當時約定的租金標準的話明顯不合理,租用方不想提高租金,說合同里是這么寫的,農民又覺得太虧了,導致糾紛發生,租金遲遲拿不到手。此外,官商勾結的事情也時有發生,開發商拿著你簽下的同意租用協議,私自辦理了征地審批,但是,不但你沒有得到征地安置補償等費用,甚至土地都已經不是你的了。
 
        但是,已經簽了土地租用合同的農民不要慌,因為該合同的違法性,出租土地的農民可以隨時主張合同無效,合同無效后,便可要回自己的土地。圣運律師還是提示大家,即使可以要回自己的土地,這其中也是長路漫漫,就算要回了,恢復耕地也是一項大工程,這其中的損失先不說,土壤也已經被損壞了,耕種作物難免會受影響。
 
 

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